買美國房子后悔死了，還不是因為沒入手這本防坑指南！

每年都有成千上萬的外國人在美國購買房產(chǎn)，很多新手在購房房產(chǎn)時遇到各種各樣的問題，從而浪費大量時間、精力。因此，人們在購買美國房子前，了解美國購房流程、房地產(chǎn)市場交易特點等等，將能夠順利購買到美國房產(chǎn)！

一、美國房地產(chǎn)市場交易的特點

在美國進行房地產(chǎn)交易的方式可能與其它海外國家不同。每個州在每個方面也有自己的一套流程，因此這就是為什么房產(chǎn)專家會建議購房人士委托經(jīng)驗豐富的房地產(chǎn)經(jīng)紀人、律師、抵押貸款經(jīng)紀人和會計師團隊進行咨詢的原因。美國房產(chǎn)交易與其它國家房產(chǎn)交易的主要不同之處，有以下三點不同：

• 1、美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人共享房產(chǎn)信息。購房人士在美國可以使用像Zillow這樣的房地產(chǎn)網(wǎng)站訪問大部分相同的信息。而在世界大部分國家和地區(qū)，代理商會自己保留房產(chǎn)信息，購房人士必須從代理商處查找和比較房產(chǎn)。

• 2、美國賣方通常向代理商支付費用（即銷售傭金）。而在在許多其他國家或者地區(qū)，購房人士需要向代理商支付偵察房產(chǎn)。

• 3、美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人需要獲得經(jīng)營許可。各州的許可法律在許可證的細節(jié)方面有所不同，海外購房者在房產(chǎn)交易過程中要密切關(guān)注這一問題！

二、海外人士在美國購房流程

在美國購買房產(chǎn)與其它國家或地區(qū)購買房產(chǎn)流程基本相同，買房流程主要提出要約、寫合同、交付房產(chǎn)價格以及交房等等步驟。

• ①購房人士提出要約并寫下合同；

• ②賣方向購房人士提供披露文件、初步產(chǎn)權(quán)報告、城市報告副本和任何特定的當?shù)匚募?/p>

• ③購房人士一定數(shù)量的錢放到了約定的賬號上，這是與銀行（或其他貸方）合作貸款的地方；

• ④可能在律師事務(wù)所或在產(chǎn)權(quán)公司的托管人員處結(jié)束。

對于不愿意前往美國收盤的購房人士，需要簽署“授權(quán)委托書”，授權(quán)其他人代表他并簽名收房。

三、尋找靠譜的房地產(chǎn)經(jīng)紀人

外籍人士在美國需要找到靠譜的代理商，主要途徑有

• ①向可靠的朋友或同事詢問參考資料；

• ②搜索網(wǎng)站；

• ③搜索房地產(chǎn)目錄；

• ④檢查代理是否已獲得許可，若是持有認證國際房地產(chǎn)專家（CIPS）指定，這意味著他或她已經(jīng)完成了額外的課程；

• ⑤檢查參考和評級。

四、選擇合適的融資貸款渠道

由于抵押貸款利率非常低，許多國際買家選擇申請融資貸款。但是美國很少有貸款機構(gòu)向外國買家提供住房貸款，因此選擇合適的融資貸款非常重要。美國融資機構(gòu)會對外籍購房人士的身份、收入和信用記錄進行徹底審查，當然知道外籍借款人支付的利率也會遠遠略高于美國居民。對于購房人士，需要提供以下重要的申請材料：

• ①個人納稅人識別號碼（ITIN），分配給暫時在美國工作或暫時居住的外國公民；

• ②至少兩種身份證明，如有效投資入籍和駕駛執(zhí)照。根據(jù)國籍，一些買家需要出示B-1或B-2（訪客）簽證；

• ③充足的收入證明材料；

• ④至少三個月的銀行對賬單；

• ⑤相關(guān)銀行或信貸機構(gòu)的推薦信。

大多數(shù)銀行要求合格的外國借款人支付至少30％的房屋價值作為首付款。聯(lián)邦政府會檢查這筆錢是否合法獲得。所有可靠的美國銀行都提供一系列安全、可負擔(dān)的抵押貸款，包括穆斯林的無息貸款等等。

五、房屋以外的稅收費用

購房人士除了支付必要的購房費用、房屋代理費以及律師等等費用，也需要對房屋支付兩種稅收，分別為：①支付州和聯(lián)邦關(guān)稅，這取決于海外人士的國家/地區(qū)是否與美國簽訂了稅收協(xié)定；②美國所得稅，美國征收從出租物業(yè)獲得的任何凈收入稅收！其中財產(chǎn)稅的數(shù)額因州和縣而異，從每年幾百美元到數(shù)千美元不等，具體取決于房產(chǎn)的面積和價值。

很多外籍人士購買美國房產(chǎn)都后悔死了，買房前了解美國購房流程、房地產(chǎn)市場交易特點、房屋以外的稅收費用等等購房信息將能夠更順利地購買到美國房產(chǎn)！

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