美國房產(chǎn)買在誰名下 才能收益較大化？

在過去近二十年時間里，中國眾多家庭財富的累積都和一個因素有關(guān)——房地產(chǎn)，投資越早，投資越多，越有利于家庭財富累積。如今，中國房地產(chǎn)市場基本走到了后期階段，除了北上廣深四個城市，其他大多數(shù)城市都處在資產(chǎn)換手階段。而未來，中國家庭財富也會和一個因素高度正相關(guān)，就是海外資產(chǎn)的比例！

中國高凈值人群似乎早已預(yù)判到這一投資走向，大手筆進行海外資產(chǎn)配置，其中美國房產(chǎn)是較受青睞的投資方式。較近一年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中國人豪擲317億美元（約合2140億元人民幣）赴美置業(yè)，連續(xù)四年成為美國海外購房群體中的“首先買家”！

買房必然要涉及產(chǎn)權(quán)問題，那么赴美購房應(yīng)該買在誰的名下，才能更好實現(xiàn)投資目的呢？一般來說，應(yīng)該從是否有利于資產(chǎn)保護，是否能夠有效減稅，是否有利于房產(chǎn)傳承這三方面進行考慮。我們按照美國房產(chǎn)常見的四種持有形式，分別進行分析：

1個人

買在個人名下，則所有權(quán)就是個人的。如果自己個人遇到任何訴訟，比如房客在你房子里受了傷訴訟你等，或者你的職業(yè)導(dǎo)致你被訴訟，比如醫(yī)生等，則在你名下的房產(chǎn)都會暴露在這個訴訟之下，負有連帶責(zé)任。

買在個人名下，則控制權(quán)當(dāng)然歸你個人，所以你自己決定這個房子的買賣、租賃等事宜。

當(dāng)你把所有權(quán)傳承給子女時，會涉及遺產(chǎn)稅。綠卡和公民遺產(chǎn)稅免稅額為500萬美元左右，外國人則為6萬美元。

買在個人名下，則收益權(quán)歸你自己。如果房屋出租，則租金減掉利息等成本之后的凈收入會歸入你個人的收入中報稅。如果租賃凈收入為負，則可以減扣你的個人收入，減少你的稅負。如果將房產(chǎn)出售，則增值部分需要交納資本增值稅。

2聯(lián)名

基本上和個人一樣。聯(lián)名有兩種形式，一種是Jointtenancy，另外一種是Tenancyincommon。兩者較大的區(qū)別在于Jointtenancy中的一方去世之后，產(chǎn)權(quán)會自動轉(zhuǎn)移給另外一方；而Tenancyincommon則不是，一方去世了，則產(chǎn)權(quán)是轉(zhuǎn)移給去世的一方的家人。所以一般夫妻或者家人關(guān)系會用Jointtenancy，而非夫妻關(guān)系的合伙人則用Tenancyincommon。

3公司

買在公司名下的房產(chǎn)歸公司所有，但是公司不同于個人和聯(lián)名，它是法律意義上的實體。

公司名下的資產(chǎn)由公司來控制，所以如果你把房產(chǎn)買在你自己的公司名下，那么房產(chǎn)的任何事情還是由你來處理和控制。

由于公司是法律和稅收實體，有自己的稅率，房產(chǎn)的凈租金收益，房產(chǎn)的資本增值收益，都是按照公司所得稅的稅率來計稅。

公司名下房產(chǎn)的傳承比較簡單，只要填一張表，更改股東和董事就很容易解決了。

4信托

信托有很多種，家庭信托是一種常用的形式。信托主要有三個重要部分組成：一是trustee，就是信托管理人或者是控制人。二是信托本身，trust。第三是收益人，beneficiary。信托是美國富人常用的一種商業(yè)工具。

買在信托下面的資產(chǎn)的所有權(quán)歸信托本身，也就是說不歸個人，也不歸公司，盡管個人和公司會成為信托的管理控制人，盡管這些資產(chǎn)名義上在個人或者公司的名下。信托里面的資產(chǎn)其中屬于信托本身，但是信托本身不是法律意義上的經(jīng)營實體，不會接受任何法律訴訟，因此在它名下的資產(chǎn)會得到很好的保護。

信托的管理控制人是trustee，可以是個人，也可以是公司。

信托的整個運作和分配是由trustee來控制的，所以只要更換trustee就可以達到傳承的目的。

當(dāng)然，每個投資者的情況各不相同，需求也各不相同，關(guān)鍵要找到較適合自己的方式。不僅是房產(chǎn)署名問題，投資海外房產(chǎn)伴隨著復(fù)雜的交易流程、嚴(yán)格的法律法規(guī)、繁瑣的稅務(wù)體系以及高深的金融規(guī)則，建議廣大投資人士，選擇可信賴的專業(yè)機構(gòu)，給予專業(yè)意見和協(xié)助，更好把控風(fēng)險，實現(xiàn)收益較大化！

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