移民買房兩不誤？美國EB5投資者需要做的思考

近期有陸續(xù)聽到一些買房和移民融合在一起的EB5項目。這種融資方式以前就曾有過，不是什么新聞。每個項目的融資方式和具體條款各有不同，以移民為目標的投資人一定要謹慎再謹慎，多方考量這種方式的可行性。

曾經(jīng)看到過有些項目是在招募EB5資金的同時，也向投資人出售房屋。如果項目的投資和房屋的投資是完全獨立的，各不摻和，完全自愿，你或許可以考慮將兩個雞蛋放在同一個籃子里。這個時候有兩個因素投資者需要認真考慮：

首先，以移民為目標的投資和以收益為目標的投資有著不同的特點和參照點。移民項目要的是三個字：首先個是穩(wěn)，第二個是更穩(wěn)，第三個是較穩(wěn)。那些相對比較穩(wěn)當，老掉牙的商業(yè)模式，受經(jīng)濟周期影響不是較大，有基本經(jīng)濟數(shù)據(jù)支撐的項目有可能沒有極高的預(yù)期收益。但這正是EB5項目所需要的。而以純收益為目標的投資則有著不完全相同的考量標準。對于這類項目，風險不是件壞事。所以，從這方面考慮，有可能同一個項目并不適合既移民又投資。但如果你有著其它的考慮因素，比如非常喜歡某處房產(chǎn)，并且計劃自己長期居住等，則另當別論。

第二，不管是何種投資，一個較基本的原則是風險分散。你如果將移民資金和投資資金放在同一個項目里，而日后萬一萬一項目有問題，你豈不是雞飛蛋打？對于開發(fā)商來說，這種模式是一箭雙雕，既募集了資金蓋房，又有了客戶買房。但對于投資人來說，這算不算一個較好的deal呢？

上面說的這些是假設(shè)移民和買房完全分開。如果你有興趣購房，則需要另外簽署購房合同，另外支付購房款項。但我們也看到一些將這兩件事融合在一起的。這時候投資人就更需要將眼睛擦得雪亮了。

比如有些項目要求投資人在投入移民的50萬美元時就要簽訂購房合同，只不過這個要求在EB5文件中沒有披露。投資人拿到829批準之后（正式將臨時綠卡轉(zhuǎn)換為永久綠卡），這50萬美元并不返還，而是被當作購房款的一部分。這里面的種種潛在問題需要投資人仔細掂量。

有兩大主要風險需要考慮：首先，凡是屬于投資移民合同的一部分，但又不在發(fā)行和認購文件中提及的條款，投資人就要問一問：為什么不披露？從法律上來講，凡是和證券發(fā)行有關(guān)的條款和潛在風險，都需要在PPM（私募備忘錄）中有描述。所以，如果項目方不愿意將這些東西寫在正式發(fā)行文件里，是不是有可能不符合移民局關(guān)于投資移民的要求呢？這些桌下的條款能夠給你什么樣的保護？萬一有任何爭議，你的利益能夠得到保障嗎？

再者，移民局對EB5投資一個較基本的要求是投資必須有風險（atrisk)。這個有風險就意味著你的投資有可能全部收回，有可能收回一部分，也可能血本無歸。在投資人注入資金時，任何形式的對資金返還的擔保都是不符合要求的。如果項目方告訴你，你50萬美元的EB5投資可以被用作房屋款的一部分，那實際上就是某種意義上的擔保。項目方怎么可能知道你的50萬美元的投資在將來還是一文不變的50萬美元呢？

更是有項目說，除去50萬美元的投資，剩余的房屋款可以直接以低息貸給投資人。這里面要探究的問題可就更多了：誰是貸款人？為什么以低于借款成本和市場利率的價格借錢給你？借貸合同有著什么樣的法律效力？房屋的產(chǎn)權(quán)如何處置？如果房子在市場很搶手，借款方真的會有動力這樣做嗎？

還聽到有投資人這么說：投資這種項目，如果真的錢拿不回來，好歹還有一個房子是你的。我們的首先個反映是：你怎么知道房子是你的？！首先，這個項目有銀行參與貸款嗎？如果有，可以基本肯定，如果項目出事或不能按計劃退出，你還可以有一套房子的希望不大。所有的建筑貸款銀行都有著首先順位抵押權(quán)。項目方只要沒有還清銀行貸款，銀行就擁有項目的抵押權(quán)。一般來說，這個抵押權(quán)會涵蓋整個項目的大部分或者全部價值。如果項目完全沒有銀行參與，那你的問題就成了：為什么沒有金融機構(gòu)為這個項目貸款？如果項目不成功，有什么樣的法律文件可以保障投資人擁有某個房屋的抵押權(quán)？通常房產(chǎn)建設(shè)的抵押是針對整個項目的，而不是某個房屋。

關(guān)于這種購房和移民結(jié)合模式的各種條款是五花八門，林林總總，這里不一一贅述。投資人要牢記兩個原則：ifitsoundstoogoodtobetrue,itistoogoodtobetrue。如果聽起來好得不可置信，那很可能真的是不可置信。還有，不管項目方或者中介營銷人員說得如何天花亂墜，你一定不要忘了問一個問題：請給我看一下書面文件。任何口頭上的講述和許諾都要以法律文本為據(jù)。所有的發(fā)行和認購文件都會有中文版本。我們審閱過一百多個項目，不清楚的中文翻譯到處可見，但我們還沒見過故意誤導(dǎo)的書面翻譯。但口頭的描述可就難說了。

如果你有意將移民的投資項目和個人的房產(chǎn)投資揉合在一起，一定要多問一些問題，做足功課，保證你的個人投資不會為你的移民投資增加完全不必要的風險。對EB5投資人來說，畢竟移民成功才是首要目的。

注：本文僅作為疑問解答參考，不涉及具體投資建議。由于移民政策的時效性和變動性較大，如需了解全新移民政策請咨詢在線客服或微信電話聯(lián)系我們的專業(yè)顧問。